Dohoda Wrigley: Bary a strechy dostávajú domáce prestávky na dane z nehnuteľností
Vitajte vo Wrigleyville: Domov majstra sveta Cubs – a niektoré z najlepších ponúk Chicaga o dani z nehnuteľností.
Vezmite si Casey Moran’s, jeden z najobľúbenejších barov v prosperujúcej štvrti.
Pred dvoma rokmi posudzovateľ okresu Cook Joseph Berrios preklasifikoval Casey Moran's z komerčných na rezidenčné nehnuteľnosti po tom, čo jej majiteľ Kevin Killerman vytvoril malý byt nad barom. To drasticky znížilo Killermanove dane z majetku o 60 percent, čím mu zatiaľ ušetrilo viac ako 110 000 dolárov.
O blok ďalej Berrios podobne klasifikoval dvojposchodový bar s názvom Trace ako rezidenčnú nehnuteľnosť, aj keď tamojší barman tvrdí, že na pozemku nie sú žiadne byty. Jeho majitelia tak tento rok ušetrili viac ako 17 000 dolárov na dani z nehnuteľností.
A rodina Rickettovcov, majitelia Cubs a Wrigley Field, ušetrili státisíce dolárov na daniach na 10 bytových domoch známych ako Wrigley Rooftops. Všetky sú klasifikované ako rezidenčné nehnuteľnosti – aj keď ich podniky s bielizňou na streche generujú oveľa viac príjmov ako ich rezidencie, uvádzajú záznamy.
V okolí Wrigley Field súperia bary a reštaurácie o zákazníkov. Ale pokiaľ ide o dane z nehnuteľností, fungujú na nerovnomernom poli, zistilo vyšetrovanie webovej stránky.
Cook County je jediný okres v Illinois, ktorý zdaňuje rezidencie menej ako komerčné nehnuteľnosti. Táto daňová úľava sa rozširuje na tisíce budov, ktoré zahŕňajú podniky aj byty, čo vedie k nižším daňovým účtom pre ich vlastníkov – a zároveň núti ostatných daňových poplatníkov v okrese platiť viac.
Nikde to nie je také zjavné ako vo Wrigleyville, kde majitelia niektorých budov tento rok ušetrili len 16 000 dolárov na daniach z nehnuteľností a až 175 000 dolárov, pretože majú aspoň jeden byt v budovách, ktoré sú primárne určené na podnikanie.
Toto je dôsledok zákona, ktorý pred 17 rokmi schválila rada Cook County Board na naliehanie vtedajšieho posudzovateľa Jamesa Houlihana, aby poskytoval úľavy na dani z nehnuteľností mame a popovým podnikom pôsobiacim vo výkladných budovách po celom meste a na predmestiach – predovšetkým v budovách, ktoré nie sú t väčšie ako 20 000 štvorcových stôp a nemajú viac ako šesť bytov.
Dostávajú dane na základe 10 percent odhadnutej hodnoty ich nehnuteľností – rovnako ako vlastník akéhokoľvek bungalovu alebo dvojpodlažného domu v Chicagu alebo na predmestiach Cook County. Majetok, ktorý je klasifikovaný ako komerčný, je zdaňovaný 25 percentami odhadnutej hodnoty.
To viedlo k rozsiahlym nerovnostiam medzi vlastníkmi nehnuteľností v meste Wrigleyville, kde je mnoho barov zdaňovaných vyššou komerčnou sadzbou, v niektorých prípadoch dokonca aj bar vo vedľajšom dome je zdaňovaný oveľa nižším vzorcom hodnotenia bývania.
Denník Sun-Times skúmal majetkové dane 65 budov s barmi, reštauráciami a inými podnikmi v okolí Wrigley Field. Hodnotiteľ zaradil 32 z nich ako rezidenčné, pretože zahŕňajú aspoň jeden byt, ktorý ani nie je potrebné obývať, aby ste získali daňovú úľavu.
Týchto 32 nehnuteľností v tomto roku celkovo zaplatilo na daniach 1,6 milióna dolárov – asi o 2 milióny dolárov menej, ako by zaplatili, ak by boli zdanené ako komerčný majetok, zistili Sun-Times.
Ak by zákon nikdy nebol prijatý, je nepravdepodobné, že by vlastníci nehnuteľností zaplatili celé 2 milióny dolárov, pretože by nepochybne tvrdili, že niektoré časti ich budov by mali byť zdanené ako komerčné a iné ako obytné. Napriek tomu by tieto takzvané delené hodnotenia generovali viac daňových príjmov z týchto budov, ako sa v súčasnosti platí, hovoria odborníci.
K nehnuteľnostiam patrí 13 bytových domov pozdĺž ulíc Sheffield a Waveland, kde sa fanúšikovia hrnú na strechy, aby sledovali hru Cubs. Počas niekoľkých posledných rokov kúpila rodina Rickettovcov 10 z týchto budov a tento rok za ne zaplatila 872 933 dolárov na dani z nehnuteľnosti – asi o 1,3 milióna dolárov menej, ako by zaplatili, keby boli klasifikované ako komerčné nehnuteľnosti.
Strešnú budovu s najväčším účtom dane z nehnuteľností vlastní George Loukas, ktorý vlastní aj známy bar Cubby Bear a spravuje strešné budovy vo vlastníctve rodiny Ricketts. Loukas tento rok zaplatil na daniach zo svojej strechy 188 756 dolárov. Je to jedna z iba troch strešných budov, ktoré sú zdaňované ako komerčný majetok, nie obytné.
Zaobchádzanie s podnikom ako s domovom na daňové účely je v okolí Wrigley Field také lukratívne, že mnohí majitelia nehnuteľností ušetria na daniach z nehnuteľností viac, než musia platiť iné podniky v susedstve, vrátane Luis Auto Repair, ktorý je cez ulicu od štadióna.
Dane karosárne sa za posledných päť rokov zdvojnásobili, takže majiteľ Luis Resendiz má oveľa väčší daňový účet ako mnohé z rušných barov. Teraz mu hrozí, že príde o svoj majetok, pretože posledné dva roky nezaplatil dane a dlhuje viac ako 78 000 dolárov spoločnosti z Atlanty, ktorá zaplatila jeho neplatiace dane.
Len málo vlastníkov nehnuteľností vo Wrigleyville by diskutovalo o rozdieloch v daniach z nehnuteľností. Zbláznil by som sa, keby som sa s vami rozprával,“ povedal jeden majiteľ firmy reportérovi.
Dane z nehnuteľností vzrástli v susedstve natoľko, že Ald. Tom Tunney (44.) hovorí, že podnikateľom radí, aby nasledovali jeho príklad. Pred niekoľkými rokmi sa rozhodol presunúť svoju reštauráciu Ann Sather o pol bloku do výkladnej budovy s bytmi na poschodí, aby si mohol znížiť dane.
Keď hovorím s majiteľmi firiem, snažil som sa ich o tejto problematike poučiť, hovorí Tunney. Pýtam sa ich: ‚Môžete dať byt na poschodie?‘
Cook County má 13 984 nehnuteľností, ktoré majú výklady s maximálne šiestimi bytmi. Osemdesiat percent z nich je v Chicagu a 1 087 v Lake View Township, kam patrí aj Wrigley Field.
Posudzovateľ nemá žiadny mechanizmus na overenie existencie bytov v týchto komerčných budovách, hoci hovorca Berrios Tom Shaer hovorí, že úrad často dostáva kópie nájomných zmlúv, prenájmov a iných dokumentov od vlastníkov budov, ktorí sa snažia presvedčiť posudzovateľa, že ich nehnuteľnosti majú veľkú hodnotu. menej, ako odhaduje kraj.
Laurence Msall, prezident občianskej federácie, organizácie pre daňovú politiku, spochybňuje politiku okresu poskytovať daňové úľavy niektorým vlastníkom komerčných nehnuteľností len preto, že ich budovy zahŕňajú byty, pričom tvrdí, že tento krok poškodzuje všetkých ostatných.
Všetci v daňovom okrese sú nakoniec zdaňovaní vyššou sadzbou za dar, ktorý sa dáva niektorým vlastníkom nehnuteľností, hovorí Msall.
Podľa nariadenia Cook County však Shaer hovorí, že hodnotiteľ nemá inú možnosť, ako dať lacnejšiu rezidenčnú klasifikáciu akejkoľvek komerčnej nehnuteľnosti, ktorá zahŕňa šesť bytov alebo menej, za predpokladu, že budova má menej ako 20 000 štvorcových stôp.
Pete Silvestri, jeden z komisárov Cook County, ktorí hlasovali za zníženie majetkových daní na budovy s výkladmi, ktoré obsahujú aj byty, hovorí, že cieľom nariadenia nebolo nikdy poskytnúť daňové úľavy barom alebo strechám vo Wrigleyville. Silvestri, R-Elmwood Park, hovorí, že krajská rada by mala znovu preskúmať vplyv nariadenia.
To si môže vyžadovať hlbšiu analýzu takmer 14 000 nehnuteľností, ktorých sa to týka.
Žiadna z týchto vecí nebola zámerom, hovorí Silvestri. Bolo to pomôcť mame a popovým obchodom, ktoré zlyhali. . . poskytnúť im určitú úľavu na dani z nehnuteľností, aby mohli konkurovať tomuto masívnemu vývoju.
Môžem vám zaručiť, že nikto nevychoval strechy alebo úspešné bary, hovorí komisár a navrhuje, aby kraj rozdelil daňové účty, takže komerčné priestory budú zdanené viac ako obytné priestory.
Killerman’s bar je jedným z mála podnikov, ktoré platia na dani z nehnuteľností menej ako pred piatimi rokmi, keď Cubs skončili na poslednom mieste.
Majiteľ niekoľkých barov na North Side, Killerman, mal tiež podiel v spoločnosti, ktorá predáva pivo v Lollapalooza. Strávil niekoľko rokov snahou znížiť svoje dane z nehnuteľností na Casey Moran's podávaním odvolaní, aby znížil hodnotu, ktorú odhadca pripísal na nehnuteľnosť na 3662 N. Clark St., ktorá má podľa kraja hodnotu 1,9 milióna dolárov.
Jeho šťastie sa zmenilo pred dvoma rokmi, keď si najal Stevena Pearlmana, právnika v oblasti daní z nehnuteľností, ktorý rovnako ako mnohí iní právnici, ktorí sa usilujú o zníženie daňových výmerov od kancelárie Berriors, prispel do fondu kampane hodnotiteľa.
Pearlman podal dokumenty Berriosovi, v ktorých sa uvádzalo, že Killerman mal malý byt na vrchu baru, priestor, ktorý sa kedysi používal ako salónik majiteľa.
Tieto dokumenty ukazujú, že zamestnankyňa Casey Moran's si prenajala byt za 700 dolárov mesačne – prenájom, ktorý Killermanovi ušetril 51 751 dolárov na dani z nehnuteľnosti po tom, čo Berrios preklasifikoval nehnuteľnosť z komerčného na obytné. Ako rezidenčná nehnuteľnosť zaplatil Killerman minulý rok na daniach 36 436 dolárov, ale zaplatil by 88 187 dolárov, ak by bar zostal klasifikovaný ako komerčný, uvádzajú okresné záznamy.
Tento rok Killerman zaplatil 39 834 dolárov namiesto 99 586 dolárov, čo predstavuje úsporu 59 752 dolárov.
Keď reportér navštívil byt na treťom poschodí barovej veže, pri dverách otvorila žena a povedala, že tam nikto nebýva – a nie je tam žiadny byt. Potom zatvorila dvere.
Killerman zavesil na reportéra. Jeho právnik neodpovedal na telefonáty.
Blok severne od Casey Moran's, majitelia Trace, malého dvojposchodového baru, už roky dostávajú výrazné zníženie daní z nehnuteľností, pretože nehnuteľnosť je klasifikovaná ako rezidenčná.
Webová stránka hodnotiteľa uvádza, že v budove s rozlohou 2 922 štvorcových stôp sú štyri byty, ktoré sa nachádzajú na pozemku s rozlohou 2 100 štvorcových stôp, hoci v tejto nehnuteľnosti nie sú viditeľné žiadne známky obytného priestoru. Barman tiež povedal Sun-Times, že tam nie sú žiadne byty.
Majitelia nehnuteľností, Nathan Hilding a Jason Akemann, ktorí prevádzkujú niekoľko reštaurácií v Chicagu, neodpovedali na telefónne hovory. Ich právny zástupca Peter Issac však tvrdí, že na pozemku je v skutočnosti byt.
V zadnej časti budovy je malý byt, hovorí Issac. Bol tam roky predtým, ako ho kúpil Trace. neverím, že tam niekto žije.
Napriek tomu, Shaer, hovorca hodnotiteľa, tvrdí, že úrad posudzovateľa rozhodol, že Trace by sa mal preklasifikovať na komerčnú nehnuteľnosť, vďaka čomu by sa jej dane z nehnuteľností zvýšili z 11 599 dolárov, ktoré majitelia zaplatili tento rok. Daňová karta baru by bola 28 998 dolárov, ak by nehnuteľnosť mala tento rok komerčnú klasifikáciu.
Ďakujeme, že ste nás na to upozornili, hovorí Shaer. S 1,85 miliónmi nehnuteľností v Cook County občas potrebujeme dostávať tento typ informácií.
Po rokoch právnych šarvátok s majiteľmi strešných bytov pozdĺž Sheffieldu a Wavelandu začala rodina Rickettovcov v roku 2015 budovy kupovať.
V súčasnosti vlastnia 10 z 13 strešných budov, pričom platia 64,5 milióna dolárov za všetky nehnuteľnosti a nehnuteľné aktíva, podľa dokumentov, ktoré predložila hodnotiteľovi právnická firma Thomasa M. Tullyho, bývalého posudzovateľa z Cook County, ktorý zastupuje Ricketts. rodina.
Všetkých 10 budov Ricketts je zdaňovaných ako rezidenčný majetok, hoci dokumenty podané okresu ukazujú, že väčšina ich príjmov pochádza z obchodných operácií, nie z bytov.
Rickettses, pôsobiaci pod názvom Wrigley Rooftops, mali počas prvých šiestich mesiacov roku 2016 príjmy zo vstupeniek vo výške 6,4 milióna dolárov zo strešných barov. Po zaplatení daní a výdavkov dokumenty ukazujú, že strešné podniky mali za prvých šesť mesiacov minulého roka čistý príjem 399 147 USD. rok.
Hneď za pravou stenou ihriska Rickettsesovci vlastnia dve budovy na 3617 a 3619 N. Sheffield, kde má mesto Chicago licenciu na dovolenkové prenájmy šiestich apartmánov a hostia musia platiť mestskú hotelovú daň. V prevádzke ako Inn at Wrigleyville sa ceny za noc pohybujú medzi 329 dolármi za apartmán MVP s jednou spálňou a 720 dolármi za súpravu Home Run, v ktorej sa vyspí deväť ľudí.
Hoci sú budovy prevádzkované ako hotel s prosperujúcim barom na streche, nehnuteľnosti sú klasifikované ako rezidenčné. Rodina Rickettovcov teda tento rok zaplatila na dani z nehnuteľnosti 161 622 dolárov. Keby boli budovy klasifikované ako komerčné, daňové účty by presiahli 400 000 dolárov.
Kancelária posudzovateľa nevedela, že byty v týchto budovách boli prenajaté ako hotelové izby, kým sa na to Sun-Times nespýtali. Na základe kontroly webovej stránky strany vykonáme ďalšie vyšetrovanie týkajúce sa toku príjmov z tohto majetku, hovorí Shaer.
Hovorca rodiny Rickettovcov Dennis Culloton odmietol diskutovať o financiách Wrigley Rooftops. Culloton poznamenáva, že dovolenkové prenájmy sa začali za predchádzajúceho vlastníka a že všetky budovy boli klasifikované ako obytné, keď ich rodina kúpila.
Pri kúpe budov za posledných pár rokov sme zdedili všetky hodnotiace klasifikácie a hodnotenia,“ hovorí Culloton. Klasifikácia je v konečnom dôsledku na posudzovateľovi. Ak by bol klasifikovaný ako komerčný, bolo by to na posudzovateľovi. Existujú však ďalšie otázky o tom, ako by to bolo zónované. Je zónovaný ako obytný.
Celkovo tento rok Rickettsovci zaplatili 3,5 milióna dolárov na dani z majetku: 2,2 milióna dolárov na Wrigley Field; 430 739 USD na novú kancelársku budovu a park vedľa štadióna a 872 933 USD na 10 budov na streche.
ਸਾਂਝਾ ਕਰੋ: